Najem krótkoterminowy przez Booking i
Airbnb – jakie podatki i formalności trzeba
sprawdzić?
Stan prawny: 3 września 2026 r.
Wynajem mieszkania na kilka dni za pośrednictwem Booking, Airbnb czy innej platformy rezerwacyjnej może wydawać się prostym sposobem na dodatkowy dochód.
Właściciel udostępnia lokal, gość płaci za pobyt, a platforma pobiera swoją prowizję.
Z punktu widzenia podatków sytuacja może być jednak znacznie bardziej złożona.
Przy najmie krótkoterminowym trzeba bowiem odpowiedzieć nie tylko na pytanie „ile zapłacę podatku?”, ale przede wszystkim:
Czym z podatkowego punktu widzenia jest działalność, którą faktycznie wykonuję?
To właśnie od odpowiedzi na to pytanie zależy m.in. sposób rozliczenia VAT, podatku ochodowego, podatku od nieruchomości oraz zakres pozostałych obowiązków.
Booking nie jest zwykłym najemcą
Jednym z pierwszych błędnych założeń jest traktowanie rezerwacji przez Booking lub Airbnb jak klasycznej umowy najmu.
Platforma jest przede wszystkim narzędziem umożliwiającym znalezienie klienta i dokonanie rezerwacji.
Dla prawidłowego rozliczenia podatkowego trzeba natomiast ustalić, kto faktycznie świadczy usługę na rzecz gościa i jaki jest charakter tej usługi.
Znaczenie mogą mieć m.in.:
- sposób zawierania umowy z gościem,
- okres pobytu,
- sposób ustalania ceny,
- zakres usług dodatkowych,
- organizacja zameldowania i wymeldowania,
- sprzątanie,
- zapewnienie pościeli i ręczników,
- obsługa gościa,
- sposób pobierania należności,
- rola operatora nieruchomości.
Dlatego samo stwierdzenie:„Wynajmuję mieszkanie przez Booking”
nie wystarcza do określenia sposobu opodatkowania.
Najem długoterminowy a krótkoterminowe zakwaterowanie
To jedna z najważniejszych różnic.
Jeżeli mieszkanie jest wynajmowane rodzinie na rok, a najemca wykorzystuje je jako miejsce swojego zamieszkania, mamy do czynienia z typowym najmem na cele mieszkaniowe.
Natomiast w przypadku apartamentu udostępnianego turystom na dwie, trzy lub pięć nocy sytuacja może być zupełnie inna.
W takim modelu może występować usługa związana z zakwaterowaniem, a nie klasyczny najem lokalu na cele mieszkaniowe.
Ma to szczególne znaczenie dla VAT.
Ministerstwo Finansów wskazuje, że usługi związane z nieruchomościami, w tym usługi zakwaterowania, są opodatkowane w miejscu położenia nieruchomości. Jeżeli apartament znajduje się w Polsce, analizę VAT należy więc prowadzić w oparciu o polskie przepisy.
Czy najem krótkoterminowy jest zwolniony z VAT?
Nie można automatycznie zastosować zwolnienia przewidzianego dla najmu nieruchomości mieszkalnych.
Art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT przewiduje zwolnienie dla usług wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub ich części, wyłącznie na cele mieszkaniowe.
W przypadku krótkotrwałego pobytu turysty cel jest jednak inny.
Gość nie wynajmuje mieszkania po to, aby ustanowić w nim swoje miejsce zamieszkania. Korzysta z niego czasowo – w celach turystycznych, wypoczynkowych, służbowych lub podobnych.
Dlatego przy najmie krótkoterminowym nie należy automatycznie zakładać, że zastosowanie znajdzie zwolnienie dla najmu mieszkaniowego.
Konieczna jest analiza konkretnego modelu świadczenia.
A co z limitem zwolnienia z VAT?
To kolejne miejsce, w którym łatwo o błąd.
Od 1 stycznia 2026 r. limit zwolnienia podmiotowego z VAT wynosi 240 000 zł.
Nie oznacza to jednak, że każdy właściciel apartamentu wynajmujący go turystom może bez dalszej analizy wystawiać rozliczenia bez VAT aż do osiągnięcia tego limitu.
Najpierw trzeba ustalić:
- czy dana osoba jest podatnikiem VAT,
- jaki charakter mają świadczone usługi,
- czy czynności mogą korzystać ze zwolnienia,
- czy podatnik spełnia warunki zwolnienia podmiotowego,
- czy w przypadku nierezydenta możliwe jest zastosowanie procedury SME,
- od kiedy ewentualne zwolnienie może być stosowane.
Limit 240 000 zł nie zastępuje analizy podatkowej.
Procedura SME a najem krótkoterminowy
W przypadku osoby mieszkającej w innym państwie Unii Europejskiej dodatkowo może pojawić się procedura SME.
Jak pisaliśmy w poprzednim artykule, zagraniczny przedsiębiorca może w określonych warunkach korzystać w Polsce ze zwolnienia z VAT na zasadach procedury szczególnej dla małych przedsiębiorstw.
Nie oznacza to jednak, że każdy zagraniczny właściciel apartamentu automatycznie korzysta ze zwolnienia.
Trzeba przeanalizować m.in.:
- miejsce siedziby działalności,
- obrót w całej Unii Europejskiej,
- obrót w Polsce,
- charakter świadczonych usług,
- spełnienie warunków polskiego zwolnienia,
- dopełnienie procedury,
- numer EX i moment rozpoczęcia korzystania ze zwolnienia.
W przypadku najmu krótkoterminowego szczególnie istotne jest więc prawidłowe ustalenie, czy mamy do czynienia z najmem, czy z usługą zakwaterowania.
Podatek dochodowy – 8,5% nie zawsze oznacza „najem prywatny”
Właściciele nieruchomości często słyszą:
„Najem to 8,5%”.
To duże uproszczenie.
Przychody z najmu prywatnego są obecnie opodatkowane ryczałtem:
- 8,5% do 100 000 zł przychodu,
- 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł.
Ministerstwo Finansów potwierdza, że najem prywatny jest od 2023 r. rozliczany wyłącznie ryczałtem.
Co ważne, przepisy o ryczałcie przewidują również stawkę 8,5% do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki m.in. dla określonych usług związanych z zakwaterowaniem oraz usług wynajmu i obsługi nieruchomości.
Nie oznacza to jednak, że kwalifikacja działalności jest obojętna.
Ma ona znaczenie m.in. dla:
- VAT,
- obowiązków ewidencyjnych,
- oceny, czy prowadzona jest działalność gospodarcza,
- podatku od nieruchomości,
- innych obowiązków związanych z prowadzeniem działalności.
Najem prywatny czy działalność gospodarcza?
To jedno z najważniejszych pytań, jakie powinien zadać sobie właściciel apartamentu.
Nie każda forma najmu krótkoterminowego automatycznie oznacza działalność gospodarczą.
Jednocześnie skala i sposób prowadzenia działalności mogą przemawiać za tym, że właściciel faktycznie prowadzi zorganizowaną działalność zarobkową.
Przy ocenie sytuacji znaczenie mogą mieć m.in.:
- liczba wynajmowanych lokali,
- częstotliwość rezerwacji,
- sposób organizacji działalności,
- korzystanie z usług operatora,
- aktywne pozyskiwanie klientów,
- powtarzalność świadczeń,
- zakres usług dodatkowych,
- sposób zarządzania nieruchomościami.
Dlatego przed wyborem sposobu rozliczania podatku warto najpierw prawidłowo określić charakter prowadzonej działalności.
Podatek od nieruchomości – temat często pomijany
Właściciel apartamentu może koncentrować się na VAT i PIT, zapominając o jeszcze jednym podatku:
podatku od nieruchomości.
Jest to podatek lokalny pobierany przez gminę, a jego wysokość zależy m.in. od rodzaju nieruchomości oraz stawek ustalonych przez właściwą radę gminy.
Szczególnego znaczenia nabiera sytuacja, w której lokal jest wykorzystywany w działalności gospodarczej.
Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych przewiduje bowiem odrębne zasady dotyczące nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Dlatego właściciel, który przeznacza lokal na działalność związaną z krótkoterminowym zakwaterowaniem, powinien sprawdzić również prawidłową kwalifikację nieruchomości dla celów podatku od nieruchomości.
Nie można zakładać, że skoro lokal jest formalnie mieszkaniem, to sposób jego faktycznego wykorzystywania nie ma znaczenia dla podatku lokalnego.
Numer lokalu na Booking i Airbnb – ważna zmiana
W przypadku najmu krótkoterminowego pojawia się również kwestia formalności związanych z samym lokalem.
To temat szczególnie ważny dla osób, które planują rozpoczęcie działalności lub już wynajmują mieszkanie turystom.
Na dzień 3 września 2026 r. nie należy jednak przedstawiać nowych zasad rejestracji najmu krótkoterminowego jako już obowiązujących przepisów.
W lipcu 2026 r. Rada Ministrów przyjęła projekt zmian dotyczących usług hotelarskich i najmu krótkoterminowego. Projekt przewiduje m.in. objęcie najmu krótkoterminowego mieszkań regulacjami dotyczącymi usług hotelarskich, utworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) oraz obowiązek rejestracji obiektów i posługiwania się indywidualnym numerem identyfikacyjnym.
Według założeń projektu numer identyfikacyjny ma być widoczny również w ofertach publikowanych na platformach rezerwacyjnych, takich jak Booking czy Airbnb.
Jest to jednak na dziś projekt zmian, a nie przepis, który można już stosować jako obowiązujący.
Dlatego właściciel nieruchomości powinien śledzić moment wejścia nowych regulacji w życie.
Dlaczego numer lokalu będzie miał znaczenie?
Jeżeli projektowane rozwiązania wejdą w życie w zakładanym kształcie, oferta apartamentu będzie musiała zostać powiązana z konkretnym, zarejestrowanym obiektem.
W praktyce oznacza to odejście od sytuacji, w której lokal jest oferowany na platformie wyłącznie jako prywatne mieszkanie bez dodatkowej identyfikacji.
Dla właściciela oznacza to konieczność zweryfikowania:
- czy lokal może być wykorzystywany do krótkoterminowego zakwaterowania,
- jakie wymogi musi spełniać,
- gdzie należy go zgłosić,
- jakie dane będą wymagane,
- jaki numer identyfikacyjny otrzyma,
- jakie informacje będą musiały znaleźć się w ofercie.
Warto przygotować się do tych zmian wcześniej, szczególnie jeżeli lokal jest już wynajmowany turystom.
Operator nieruchomości – kto odpowiada za podatki?
Wielu właścicieli, szczególnie mieszkających za granicą, korzysta z usług operatora.
Operator może zajmować się:
- publikacją ogłoszeń,
- rezerwacjami,
- kontaktem z gośćmi,
- przekazywaniem kluczy,
- sprzątaniem,
- rozliczaniem płatności,
- obsługą reklamacji.
Właściciel otrzymuje następnie przelew pomniejszony o prowizję operatora.
Czy oznacza to, że operator przejmuje obowiązki podatkowe właściciela?
Nie można tego założyć.
Trzeba dokładnie przeanalizować umowę.
Szczególnie ważne jest ustalenie:
- kto jest stroną umowy z gościem,
- kto świadczy usługę,
- kto pobiera wynagrodzenie,
- kto wystawia dokument sprzedaży,
- jaka jest rola operatora,
- czy operator działa we własnym imieniu czy w imieniu właściciela,
- jak rozliczana jest prowizja.
Samo zapisanie w umowie, że „właściciel odpowiada za podatki”, nie rozwiązuje problemu prawidłowej kwalifikacji świadczeń.
Prowizja Booking lub Airbnb również wymaga uwagi
Korzystanie z zagranicznej platformy rezerwacyjnej może wiązać się z nabywaniem usług od podmiotu zagranicznego.
To z kolei może powodować dodatkowe obowiązki w VAT.
Dlatego przedsiębiorca korzystający z platformy powinien sprawdzić nie tylko:
„Ile Booking pobiera prowizji?”
ale również:
„Jak ta prowizja powinna być rozliczona podatkowo?”
To szczególnie istotne w przypadku podatników VAT oraz osób korzystających ze zwolnienia.
A JEŻELI WŁAŚCICIEL MIESZKA ZA GRANICĄ?
W przypadku nierezydenta dochodzi kolejny poziom analizy.
Przykładowo osoba mieszkająca w Niemczech posiada apartament w Gdańsku i wynajmuje go turystom przez Booking.
W takim przypadku trzeba przeanalizować równolegle:
VAT w Polsce
Czy występuje obowiązek rozliczania VAT?
Czy można zastosować zwolnienie?
Czy możliwa jest procedura SME?
Podatek dochodowy
Jak rozliczyć przychody z nieruchomości położonej w Polsce?
Czy mamy do czynienia z najmem prywatnym, czy działalnością gospodarczą?
Umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania
Jak dochód z polskiej nieruchomości powinien być uwzględniony w państwie rezydencji?
Podatek od nieruchomości
Jak nieruchomość jest wykorzystywana i jaka stawka ma zastosowanie?
Obowiązki dotyczące najmu krótkoterminowego
Czy lokal spełnia wymagania dotyczące prowadzenia tego rodzaju działalności?
To pokazuje, dlaczego zagraniczny właściciel nie powinien ograniczać się do pytania:
„Czy zapłacę 8,5%?”
PRZYKŁAD: MIESZKANIE WYNAJMOWANE TURYSTOM
Załóżmy, że właściciel posiada mieszkanie nad morzem.
Wynajmuje je przez Booking.
Średni pobyt gościa wynosi 3–4 dni.
Właściciel zapewnia:
- pościel,
- ręczniki,
- sprzątanie po każdym pobycie,
- kontakt z gościem,
- zameldowanie i wymeldowanie.
W takim przypadku nie wystarczy stwierdzić:
„To mieszkanie, więc jest to najem mieszkaniowy zwolniony z VAT”.
Charakter świadczonej usługi wymaga odrębnej analizy.
Należy również sprawdzić:
- VAT,
- PIT,
- ewentualną działalność gospodarczą,
- podatek od nieruchomości,
- obowiązki związane z najmem krótkoterminowym,
- rozliczenie prowizji Booking,
- lokalne obowiązki dotyczące obiektu.
CHECKLISTA WŁAŚCICIELA APARTAMENTU
Przed rozpoczęciem najmu krótkoterminowego warto odpowiedzieć na następujące pytania:
1. Czy wynajmuję lokal na doby, czy na dłuższe okresy?
2. Jaki jest rzeczywisty cel pobytu gości?
3. Czy świadczę wyłącznie usługę udostępnienia lokalu, czy również usługi związane z zakwaterowaniem?
4. Czy działalność ma charakter prywatny, czy gospodarczy?
5. Jak rozliczam VAT?
6. Czy mogę korzystać ze zwolnienia z VAT?
7. Jeżeli jestem nierezydentem – czy mogę zastosować procedurę SME?
8. Jak rozliczam przychody z PIT?
9. Czy sposób wykorzystywania lokalu wpływa na podatek od nieruchomości?
10. Czy korzystam z Booking, Airbnb lub operatora?
11. Jak rozliczam prowizje platformy lub operatora?
12. Czy lokal spełnia obowiązujące wymogi dotyczące najmu krótkoterminowego?
13. Czy powinienem dokonać zgłoszenia lub uzyskać odpowiedni numer identyfikacyjny?
14. Czy w przypadku nierezydenta powstają dodatkowe obowiązki w jego państwie rezydencji?
PODSUMOWANIE
Najem krótkoterminowy to nie tylko ogłoszenie na Booking lub Airbnb i pobranie pieniędzy od gościa.
Za prostą ofertą apartamentu może kryć się kilka różnych obowiązków podatkowych i formalnych.
Najważniejsze jest prawidłowe ustalenie, jaki charakter ma wykonywana usługa.
Dopiero później można prawidłowo określić:
- zasady VAT,
- możliwość zastosowania zwolnienia,
- sposób rozliczenia podatku dochodowego,
- status najmu prywatnego lub działalności gospodarczej,
- obowiązki związane z podatkiem od nieruchomości,
- zasady rozliczania prowizji platform,
- obowiązki związane z samym lokalem.
W przypadku najmu krótkoterminowego szczególnie niebezpieczne są proste schematy:
„Mam mieszkanie, więc mam najem prywatny”.
„Nie przekraczam limitu, więc nie mam VAT”.
„Booking pobiera pieniądze, więc nie muszę nic rozliczać”.
„Operator zajmuje się mieszkaniem, więc odpowiada za podatki”.
Żadne z tych stwierdzeń nie powinno zastępować analizy konkretnego modelu działalności.
Jeżeli planują Państwo wynajem krótkoterminowy nieruchomości w Polsce – zwłaszcza jeżeli korzystają Państwo z Booking, Airbnb lub firmy zarządzającej – Doradca Podatkowy Joanna Sobieraj może pomóc przeanalizować model najmu i związane z nim obowiązki podatkowe.
W przypadku właścicieli mieszkających za granicą szczególnie ważne jest połączenie analizy polskich przepisów dotyczących VAT, PIT i podatku od nieruchomości z zasadami obowiązującymi w państwie rezydencji.
Zanim pojawi się pierwsza rezerwacja, warto wiedzieć, jakie obowiązki podatkowe i formalne wiążą się z jej realizacją.
Przeczytaj również pierwszy artykuł z tej serii → VAT od najmu nieruchomości w Polsce przez nierezydenta – obowiązki zagranicznego właściciela
Kim jestem?
Jestem doradcą podatkowym i praktykiem prawa podatkowego.
Pomagam Klientom nie tylko rozumieć przepisy, ale przede wszystkim właściwie stosować je w praktyce.
Zajmuję się doradztwem i opiniowaniem podatkowym, poszukiwaniem bezpiecznych i zgodnych z prawem rozwiązań, w tym optymalizacją podatkową, a także reprezentowaniem Klientów przed organami podatkowymi.
Sprawdź również
- All Post
- Bez kategorii
- Praca na morzu
- VAT
