VAT od najmu nieruchomości w Polsce przez nierezydenta – obowiązki zagranicznego właściciela
Od wielu lat pomagam przedsiębiorcom i organizacjom podejmować bezpieczne decyzje podatkowe.
Moje doświadczenie łączę z indywidualnym podejściem, aby każda współpraca przynosiła realne korzyści i spokój w prowadzeniu działalności.
▪︎ Profesjonalne doradztwo – dopasowane do specyfiki Twojej firmy i aktualnych przepisów podatkowych.
▪︎ Skuteczne rozwiązania – pomagam minimalizować ryzyko podatkowe i osiągać korzystne rezultaty.
▪︎ Bezpieczne rozwiązania – wszystkie działania oparte na obowiązującym prawie i aktualnej praktyce organów.
Wynajem mieszkania w Polsce przez osobę mieszkającą za granicą
Posiadanie nieruchomości w Polsce przez osobę mieszkającą w Niemczech, Wielkiej Brytanii, Norwegii, Holandii czy innym państwie nie oznacza, że właściciel jest całkowicie poza polskim systemem podatkowym.
Jeżeli nieruchomość znajduje się w Polsce i jest wykorzystywana do działalności związanej z najmem, konieczne jest każdorazowo sprawdzenie, jakie obowiązki podatkowe powstają w Polsce.
Dotyczy to nie tylko podatku dochodowego, ale również podatku od towarów i usług (VAT).
W praktyce szczególne problemy pojawiają się w przypadku nierezydentów, którzy:
⦁ posiadają mieszkanie lub apartament w Polsce,
⦁ wynajmują je polskiej firmie,
⦁ korzystają z usług profesjonalnego operatora najmu,
⦁ otrzymują od operatora comiesięczne rozliczenia,
⦁ nie prowadzą samodzielnie działalności związanej z obsługą najmu,
⦁ zakładają, że skoro ich przychody są stosunkowo niewielkie, VAT ich nie dotyczy.
Takie założenie może być błędne.
Najem długoterminowy a najem krótkoterminowy – znaczenie celu najmu
Jedną z najważniejszych kwestii przy analizie VAT jest ustalenie, w jakim celu nieruchomość jest wynajmowana.
Inaczej należy ocenić najem mieszkania osobie fizycznej, która wykorzystuje je do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a inaczej sytuację, w której mieszkanie zostaje wynajęte przedsiębiorcy prowadzącemu działalność gospodarczą.
Przykładowo:
Właściciel z Niemiec wynajmuje mieszkanie w Warszawie polskiej spółce. Spółka następnie udostępnia mieszkanie turystom na pobyty kilkudniowe.
W takim przypadku nie można automatycznie przyjąć, że właściciel korzysta ze zwolnienia właściwego dla najmu nieruchomości na cele mieszkaniowe.
Dla prawidłowego rozliczenia VAT istotny jest bowiem nie tylko fakt, że przedmiotem umowy jest „mieszkanie”, lecz również rzeczywisty charakter i cel świadczenia.
Czy zagraniczny właściciel może korzystać ze zwolnienia z VAT?
To jedno z najczęściej zadawanych pytań.
Właściciel nieruchomości może argumentować:
„Moje przychody z najmu nie przekraczają limitu zwolnienia z VAT, więc nie muszę rozliczać podatku”.
Nie zawsze jednak będzie to prawidłowe.
Przepisy dotyczące zwolnienia podmiotowego z VAT zawierają szczególne regulacje dotyczące podatników niemających siedziby działalności gospodarczej na terytorium Polski, a także wyłączenia ze zwolnienia.
Dlatego sam poziom przychodów nie przesądza o prawie do zwolnienia.
Przed ustaleniem sposobu rozliczenia należy przeanalizować między innymi:
⦁ status podatkowy właściciela,
⦁ miejsce prowadzenia działalności gospodarczej,
⦁ charakter świadczonej usługi,
⦁ status bezpośredniego najemcy,
⦁ cel wykorzystania nieruchomości,
⦁ sposób dalszego udostępniania lokalu,
⦁ wysokość obrotu,
⦁ możliwość zastosowania konkretnego zwolnienia z VAT.
Ważne: limit VAT nie powinien być analizowany w oderwaniu od statusu podatnika
W przypadku nierezydenta szczególnie ryzykowne jest mechaniczne stosowanie krajowego limitu zwolnienia bez wcześniejszego sprawdzenia, czy podatnik w ogóle spełnia warunki korzystania z tego zwolnienia.
Właśnie dlatego sytuację zagranicznego właściciela warto przeanalizować przed rozpoczęciem najmu, a nie dopiero po otrzymaniu pisma z urzędu skarbowego.
Firma zarządzająca najmem nie zawsze przejmuje obowiązki podatkowe właściciela
Właściciel nieruchomości często zakłada, że skoro przekazał mieszkanie profesjonalnej firmie, to firma ta zajmie się również wszystkimi rozliczeniami.
To nie zawsze jest prawdą.
Szczególne znaczenie ma treść zawartej umowy.
Należy ustalić, czy firma:
⦁ działa jako pośrednik właściciela,
⦁ sama wynajmuje nieruchomość od właściciela i następnie udostępnia ją swoim klientom,
⦁ działa we własnym imieniu i na własny rachunek,
⦁ jedynie administruje nieruchomością,
⦁ pobiera czynsz w imieniu właściciela,
⦁ wystawia dokumenty związane z najmem,
⦁ świadczy dodatkowe usługi na rzecz właściciela.
Każdy z tych modeli może prowadzić do innych skutków podatkowych.
„Za podatki odpowiada właściciel” – czy taki zapis rozwiązuje problem?
W umowach z operatorami nieruchomości można znaleźć postanowienia, zgodnie z którymi właściciel odpowiada za własne zobowiązania podatkowe.
Taki zapis nie powinien być jednak traktowany jako dowód, że operator nie ma żadnych obowiązków informacyjnych czy rozliczeniowych.
Co najważniejsze, umowa cywilnoprawna nie może zmienić tego, kto zgodnie z ustawą jest podatnikiem VAT.
Jeżeli obowiązek podatkowy spoczywa na właścicielu nieruchomości, organ podatkowy może dochodzić należności właśnie od niego.
Dla zagranicznego właściciela oznacza to realne ryzyko finansowe.
Zaległy VAT to nie tylko sam podatek
Błąd w rozliczeniach może zostać ujawniony dopiero po kilku latach.
W takiej sytuacji problemem może być:
zaległy VAT + odsetki za zwłokę + konieczność złożenia zaległych rozliczeń + ewentualne konsekwencje związane z niewykonaniem obowiązków podatkowych.
Co więcej, jeżeli czynsz został już wcześniej ustalony i wypłacony właścicielowi, późniejsze rozliczenie VAT może oznaczać, że ekonomiczny ciężar podatku pozostanie po jego stronie.
Dlatego prawidłowa analiza podatkowa przed podpisaniem umowy może uchronić właściciela przed kosztownym problemem w przyszłości.
Co powinien zrobić zagraniczny właściciel nieruchomości w Polsce?
Jeżeli mieszkają Państwo za granicą i posiadają nieruchomość w Polsce, która jest wynajmowana za pośrednictwem firmy zarządzającej, warto zweryfikować sytuację podatkową.
W szczególności należy sprawdzić:
1. Umowę z operatorem
Czy jest to umowa najmu, zarządzania, pośrednictwa czy inny model współpracy?
2. Rzeczywisty sposób wykorzystania nieruchomości
Czy lokal służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, czy jest wykorzystywany do najmu krótkoterminowego?
3. Status bezpośredniego najemcy
Czy najemcą jest osoba fizyczna, przedsiębiorca, spółka czy profesjonalny operator?
4. Obowiązki w VAT
Czy właściciel jest podatnikiem VAT? Czy może korzystać ze zwolnienia? Czy konieczna jest rejestracja VAT?
5. Podatek dochodowy
Niezależnie od VAT należy również przeanalizować sposób opodatkowania przychodów z najmu w Polsce oraz wpływ właściwej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania.
6. Dotychczasowe rozliczenia
Jeżeli najem trwa już od kilku lat, warto sprawdzić, czy wcześniejsze rozliczenia były prawidłowe.
Czy warto czekać na urząd skarbowy?
Zdecydowanie nie.
W przypadku zagranicznych właścicieli nieruchomości największym problemem nie jest często sam podatek, lecz brak świadomości istnienia obowiązku podatkowego.
Właściciel otrzymuje regularnie przelewy od firmy zarządzającej, otrzymuje zestawienie przychodów i może być przekonany, że skoro profesjonalny operator zajmuje się całym najmem, wszystko zostało prawidłowo rozliczone.
Tymczasem odpowiedzialność podatkowa może pozostać po stronie właściciela.
Dlatego przed rozpoczęciem współpracy z operatorem, a także w przypadku już trwającego najmu, warto przeprowadzić kompleksową analizę podatkową modelu wynajmu.
W Kancelarii analizujemy sytuacje zagranicznych właścicieli nieruchomości wynajmowanych w Polsce, w szczególności w zakresie:
⦁ VAT od najmu nieruchomości,
⦁ zwolnienia z VAT,
⦁ obowiązków nierezydentów,
⦁ najmu długoterminowego i krótkoterminowego,
⦁ współpracy z operatorami najmu,
⦁ podatku dochodowego od najmu,
⦁ umów o unikaniu podwójnego opodatkowania,
⦁ obowiązków rejestracyjnych i deklaracyjnych,
⦁ weryfikacji wcześniejszych rozliczeń.
Jeżeli posiadają Państwo nieruchomość w Polsce, ale mieszkają za granicą, nie warto czekać, aż prawidłowość rozliczeń sprawdzi urząd skarbowy.
Wcześniejsza analiza umowy i modelu najmu może pozwolić uniknąć zaległości podatkowych, odsetek i niepotrzebnych sporów z organem podatkowym.
Warto sprawdzić swoje rozliczenia, zanim zrobi to urząd skarbowy.
Czy zagraniczny przedsiębiorca może skorzystać ze zwolnienia z VAT w Polsce? Sprawdź, czym jest procedura SME → Mieszkasz za granicą i wynajmujesz nieruchomość w Polsce? Art. 113a ustawy o VAT i procedura SME
Kim jestem?
Jestem doradcą podatkowym i praktykiem prawa podatkowego.
Pomagam Klientom nie tylko rozumieć przepisy, ale przede wszystkim właściwie stosować je w praktyce.
Zajmuję się doradztwem i opiniowaniem podatkowym, poszukiwaniem bezpiecznych i zgodnych z prawem rozwiązań, w tym optymalizacją podatkową, a także reprezentowaniem Klientów przed organami podatkowymi.
Sprawdź również
- All Post
- Bez kategorii
- VAT
