Mieszkasz za granicą i wynajmujesz nieruchomość w Polsce? Art. 113a ustawy o VAT i procedura SME
Stan prawny: 16 sierpnia 2026 r.
W poprzednim artykule wyjaśniałam, dlaczego zagraniczny właściciel nieruchomości nie powinien zakładać, że kwestia VAT kończy się na stwierdzeniu: „mój obrót jest niższy niż 240 000 zł”.
W przypadku przedsiębiorcy mającego siedzibę działalności gospodarczej w innym państwie Unii Europejskiej przepisy przewidują bowiem szczególne rozwiązanie.
Jest nim procedura SME, uregulowana w Polsce m.in. w art. 113a ustawy o podatku od towarów i usług.
I właśnie tutaj pojawia się bardzo ważna informacja:
Zagraniczny przedsiębiorca może w określonych warunkach korzystać w Polsce ze zwolnienia z VAT, ale nie dzieje się to automatycznie tylko dlatego, że jego obrót nie przekracza polskiego limitu.
Czym jest procedura SME?
Procedura SME jest rozwiązaniem umożliwiającym małym przedsiębiorcom korzystanie ze zwolnienia z VAT również w innych państwach członkowskich Unii Europejskiej, w których prowadzą działalność, mimo że ich siedziba działalności gospodarczej znajduje się w innym państwie.
W Polsce regulację dotyczącą zagranicznych przedsiębiorców zawiera art. 113a ustawy o VAT.
Dzięki temu przedsiębiorca mający siedzibę np. w Niemczech może – po spełnieniu określonych warunków – korzystać ze zwolnienia z VAT również w Polsce. Procedura obowiązuje od 1 stycznia 2025 r.
To rozwiązanie może mieć istotne znaczenie dla osób posiadających nieruchomości w Polsce i uzyskujących z nich przychody.
Czy zagraniczny właściciel nieruchomości może skorzystać z procedury SME?
Tak, ale nie każdy i nie automatycznie.
W pierwszej kolejności trzeba ustalić, czy dana osoba działa jako podatnik VAT oraz czy jej działalność mieści się w zakresie procedury.
Następnie należy sprawdzić m.in.:
- gdzie znajduje się siedziba działalności gospodarczej podatnika,
- jaka jest wartość jego sprzedaży w całej Unii Europejskiej,
- jaka jest wartość sprzedaży w Polsce,
- czy wykonywane czynności mogą korzystać ze zwolnienia,
- czy podatnik spełnia warunki formalne procedury SME.
To szczególnie ważne przy nieruchomościach, ponieważ sam fakt posiadania mieszkania w Polsce nie przesądza jeszcze o sposobie rozliczenia VAT.
Dwa limity, o których trzeba pamiętać
Procedura SME opiera się na dwóch poziomach limitów.
1. Limit 100 000 euro – cała Unia Europejska
Podstawowym warunkiem jest to, aby całkowita roczna wartość dostaw towarów i świadczenia usług podatnika, dla których miejscem opodatkowania jest terytorium Unii Europejskiej, nie przekroczyła 100 000 euro ani w poprzednim, ani w bieżącym roku podatkowym.
Do tego limitu bierze się pod uwagę działalność podatnika na terenie całej UE, a nie tylko jego sprzedaż w Polsce.
2. Limit obowiązujący w Polsce
Drugi limit wynika z polskich przepisów dotyczących zwolnienia podmiotowego.
Od 1 stycznia 2026 r. limit ten wynosi 240 000 zł.
Zmiana z 200 000 zł do 240 000 zł została wprowadzona ustawą z 24 czerwca 2025 r. Co istotne, przepisy przejściowe dotyczące podwyższenia limitu zostały odpowiednio zastosowane również do podatników, o których mowa w art. 113a ustawy o VAT.
W praktyce oznacza to, że w 2026 r. przy analizie możliwości zastosowania zwolnienia w Polsce trzeba uwzględnić limit 240 000 zł.
Limit to jednak nie wszystko
I to jest najważniejsza część całej procedury.
Można bowiem spotkać się z sytuacją, w której zagraniczny przedsiębiorca:
- ma siedzibę działalności gospodarczej w Niemczech,
- posiada mieszkanie w Polsce,
- osiąga z najmu np. 100 000 zł rocznie,
- nie przekracza 100 000 euro sprzedaży w UE.
Można by więc pomyśleć:
„Nie przekraczam limitów, więc jestem zwolniony z VAT w Polsce”.
To nie jest prawidłowy sposób myślenia.
W przypadku procedury SME konieczne jest uprzednie przeprowadzenie odpowiedniej procedury administracyjnej.
Numer EX – kluczowy element procedury
Podatnik, który chce korzystać ze zwolnienia w ramach procedury SME, musi dokonać odpowiedniego uprzedniego powiadomienia w państwie członkowskim swojej siedziby.
W przypadku polskiego podatnika chcącego korzystać ze zwolnienia w innym państwie UE procedura odbywa się za pośrednictwem e-Urzędu Skarbowego.
Natomiast w przypadku zagranicznego przedsiębiorcy, którego państwem siedziby jest inne państwo UE, procedura jest prowadzona za pośrednictwem właściwej administracji podatkowej tego państwa.
Po pozytywnym zakończeniu procedury przedsiębiorca otrzymuje indywidualny numer identyfikacyjny związany z procedurą SME – numer EX.
Numer EX jest więc swego rodzaju potwierdzeniem uczestnictwa w procedurze.
Co ważne, Ministerstwo Finansów wskazuje, że numer EX jest nadawany przez państwo członkowskie siedziby działalności gospodarczej podatnika i ma zastosowanie do państw, w których podatnik korzysta z procedury. W przypadku Polski numer ma strukturę PL[NIP]-EX.
Nie można korzystać ze zwolnienia „wstecz”
To jedna z najważniejszych praktycznych kwestii.
Samo spełnienie limitów nie daje prawa do automatycznego zastosowania zwolnienia za okres, w którym procedura nie została jeszcze uruchomiona.
Ministerstwo Finansów wskazuje, że zwolnienie w ramach procedury SME przysługuje od dnia, w którym podatnik zostanie poinformowany o nadaniu albo potwierdzeniu numeru EX, jeżeli spełnione są również warunki korzystania ze zwolnienia w danym państwie. Do tego momentu podatnik powinien rozliczać się na dotychczasowych zasadach.
Dlatego przedsiębiorca, który już prowadzi działalność w Polsce, powinien zająć się procedurą odpowiednio wcześniej, a nie dopiero po otrzymaniu wezwania z urzędu skarbowego.
Ile trwa uzyskanie numeru EX?
Procedura wymaga czasu.
Ministerstwo Finansów wskazuje termin 35 dni roboczych na załatwienie sprawy dotyczącej nadania lub potwierdzenia numeru EX. Termin może zostać przedłużony, jeżeli konieczna jest dodatkowa weryfikacja związana m.in. z przeciwdziałaniem uchylaniu się od opodatkowania lub unikaniu opodatkowania.
To kolejny argument za tym, aby nie odkładać formalności do momentu rozpoczęcia działalności.
A co z kwartalnymi informacjami?
Procedura SME nie oznacza całkowitego zniknięcia obowiązków związanych z VAT.
Podatnik korzystający z procedury ma obowiązek przekazywania informacji kwartalnych dotyczących obrotu.
Informację kwartalną składa się w terminie miesiąca od zakończenia kwartału.
Jeżeli natomiast zostanie przekroczony unijny limit 100 000 euro, podatnik ma dodatkowy obowiązek informacyjny – informację kwartalną za okres od początku kwartału do dnia przekroczenia limitu należy złożyć w terminie 15 dni roboczych od dnia jego przekroczenia.
Oznacza to, że procedura SME jest uproszczeniem w zakresie opodatkowania, ale nie oznacza braku obowiązków ewidencyjnych i informacyjnych.
Przykład: właściciel mieszkania mieszkający w Niemczech
Załóżmy, że Pan Adam mieszka w Niemczech i prowadzi tam działalność gospodarczą.
Jest właścicielem apartamentu w Polsce.
Apartament wynajmuje polskiej firmie, która następnie wykorzystuje go do najmu krótkoterminowego.
Roczny przychód Pana Adama z tego źródła wynosi 120 000 zł.
Na pierwszy rzut oka sytuacja wydaje się prosta:
120 000 zł < 240 000 zł, więc VAT nie występuje.
Ale taka konkluzja jest zbyt szybka.
Należy jeszcze ustalić:
- czy Pan Adam jest podatnikiem VAT w związku z najmem,
- czy posiada siedzibę działalności gospodarczej w innym państwie UE,
- czy jego łączny obrót w UE nie przekracza 100 000 euro,
- czy charakter świadczonej usługi pozwala na zastosowanie zwolnienia,
- czy spełnia polskie warunki zwolnienia,
- czy prawidłowo przystąpił do procedury SME,
- czy posiada odpowiedni numer EX,
- od kiedy może korzystać ze zwolnienia.
Dopiero wtedy można odpowiedzieć na pytanie o jego obowiązki w Polsce.
Szczególne znaczenie ma sposób wynajmu nieruchomości
Właściciel nieruchomości powinien również zwrócić uwagę na to, komu i na jaki cel wynajmuje lokal.
Inaczej może wyglądać sytuacja, gdy:
- mieszkanie jest wynajmowane rodzinie na cele mieszkaniowe,
- mieszkanie jest wynajmowane przedsiębiorcy na potrzeby jego pracowników,
- mieszkanie jest wynajmowane operatorowi najmu,
- operator wykorzystuje lokal do najmu krótkoterminowego,
- właściciel samodzielnie przyjmuje rezerwacje przez Booking lub Airbnb.
Dlatego analiza samego limitu 240 000 zł może być niewystarczająca.
Najpierw trzeba ustalić charakter czynności, a dopiero później sprawdzać możliwość zastosowania konkretnego zwolnienia.
Czy procedura SME rozwiązuje wszystkie problemy zagranicznego właściciela?
Nie.
I to jest bardzo ważne.
Zastosowanie procedury SME dotyczy VAT.
Nie rozstrzyga natomiast automatycznie:
- sposobu opodatkowania dochodu z najmu podatkiem dochodowym,
- polskiej rezydencji podatkowej,
- obowiązków wynikających z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania,
- podatku od nieruchomości,
- obowiązków związanych z najmem krótkoterminowym,
- obowiązków administracyjnych związanych z lokalem.
Procedura SME jest więc jednym z elementów całej układanki podatkowej.
Co powinien zrobić zagraniczny właściciel nieruchomości?
Jeżeli mieszkają Państwo za granicą i posiadają nieruchomość w Polsce, przed rozpoczęciem lub kontynuowaniem najmu warto sprawdzić:
1. Status podatkowy właściciela
Czy najem jest wykonywany jako działalność gospodarcza na gruncie VAT?
2. Miejsce siedziby działalności gospodarczej
Czy zastosowanie może mieć art. 113a ustawy o VAT?
3. Wartość sprzedaży w UE
Czy łączny obrót nie przekracza 100 000 euro?
4. Wartość sprzedaży w Polsce
Czy spełniony jest polski limit 240 000 zł?
5. Charakter najmu
Czy jest to najem na cele mieszkaniowe, czy element działalności gospodarczej związanej np. z krótkoterminowym zakwaterowaniem?
6. Procedura SME
Czy zostało złożone wymagane powiadomienie?
7. Numer EX
Czy został nadany i od jakiej daty można korzystać ze zwolnienia?
8. Obowiązki bieżące
Czy prawidłowo prowadzone są ewidencje i składane informacje kwartalne?
Podsumowanie
Art. 113a ustawy o VAT zmienił sytuację wielu zagranicznych przedsiębiorców.
Nierezydent posiadający działalność gospodarczą w innym państwie UE może – po spełnieniu określonych warunków – korzystać w Polsce ze zwolnienia z VAT w ramach procedury SME.
W 2026 r. należy pamiętać przede wszystkim o:
- 100 000 euro – limicie obrotu w całej Unii Europejskiej,
- 240 000 zł – polskim limicie zwolnienia,
- spełnieniu warunków określonych przez polskie przepisy,
- uprzednim dopełnieniu procedury,
- numerze EX,
- właściwym momencie rozpoczęcia korzystania ze zwolnienia,
- obowiązku składania informacji kwartalnych.
Najważniejsza zasada jest prosta:
Nie wystarczy mieć obrót poniżej limitu. Trzeba jeszcze mieć prawo do zwolnienia i prawidłowo z niego skorzystać.
Jeżeli posiadają Państwo nieruchomość w Polsce, ale mieszkają za granicą, Doradca Podatkowy Joanna Sobieraj może przeanalizować model najmu, status właściciela na gruncie VAT oraz możliwość zastosowania procedury SME.
W szczególności warto zweryfikować sytuację przed rozpoczęciem najmu lub przed podpisaniem umowy z operatorem zarządzającym nieruchomością.
W podatkach sama znajomość limitu to za mało. Liczy się również właściwa procedura.
Przeczytaj również pierwszy artykuł z tej serii → VAT od najmu nieruchomości w Polsce przez nierezydenta – obowiązki zagranicznego właściciela
Kim jestem?
Jestem doradcą podatkowym i praktykiem prawa podatkowego.
Pomagam Klientom nie tylko rozumieć przepisy, ale przede wszystkim właściwie stosować je w praktyce.
Zajmuję się doradztwem i opiniowaniem podatkowym, poszukiwaniem bezpiecznych i zgodnych z prawem rozwiązań, w tym optymalizacją podatkową, a także reprezentowaniem Klientów przed organami podatkowymi.
Sprawdź również
- All Post
- Bez kategorii
- VAT
